Remodelación de departamentos y PH en CABA

Qué podés cambiar en tu departamento y cómo ganar espacio

Remodelar puede ser renovar pisos y pintura o dejar el departamento a nuevo, con instalaciones, cocina y baño. Lo que elijas define el trámite, el tiempo y el presupuesto:

• Terminaciones: pisos, revoques, cielorrasos y paredes. Cambia el aspecto sin mover nada; para las paredes, mirá qué pedirle a un pintor de casas en CABA.
• Cocina y baño: juntan más oficios que ningún otro ambiente (agua, desagüe, gas y electricidad). Lo propio de cada uno está en remodelación de cocinas en CABA y remodelación de baños en CABA.
• Instalaciones: cambiar el cableado o las cañerías dentro de la unidad, lo primero que pide un departamento viejo. Si se toca el gas, lo hace un instalador matriculado.
• Unir ambientes: sacar un tabique para integrar la cocina al living o sumar un dormitorio al estar.
• Remodelación integral: todo a la vez, con una sola obra y un solo cronograma.

Departamentos chicos y monoambientes

En la remodelación de departamentos pequeños, el espacio se gana con puertas corredizas, guardado a medida hasta el techo y la cocina integrada al living, con buena extracción. Pedí un plano antes de cotizar.

Antes de empezar: el reglamento, los vecinos y el Aviso de Obra

Primero, el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio, y el interno si lo hay: tenés que cumplirlos. El reglamento dice qué es propio, qué es común y qué mayoría pide cada decisión. Pedíselo a la administración antes de llamar a nadie y avisá a tus vecinos.

Después, el trámite de la Ciudad. La página oficial pide un Aviso de Obra antes de cualquier tarea de mantenimiento o modificación. El Aviso cubre, entre otras tareas, cambiar pisos y revestimientos, sacar tabiques que no sostienen nada (si no cambian la habitabilidad de los ambientes) y modificar instalaciones sin aumentar su capacidad.

Lo que pasa de ahí necesita Permiso de Obra, con un profesional habilitado a cargo. El más simple, el de Micro Obra, cubre, entre otros casos, los cambios internos que no tocan la estructura en superficies ya registradas y los cambios parciales de estructura de hasta 50 m², si la complejidad no pide otro trámite.

El Aviso se pide en línea, por TAD, y lo podés iniciar vos, con o sin profesional: la responsabilidad es del propietario.

En un edificio en propiedad horizontal hay que presentar el Reglamento de Copropietarios, y si alquilás, la autorización del propietario. Según la página oficial, es gratuito. Los requisitos y los pasos están en aviso de obra en CABA.

Una obra sin el trámite que le corresponde queda en contravención: hay que volverla a como estaba registrada o, si no se puede, regularizar las obras que lo admiten, con planos y recargos. Qué trámite le toca a tu obra, confirmalo con el profesional.

Qué es tuyo y qué decide el consorcio

Dentro de tu departamento decidís vos, respetando el reglamento del edificio. El Código Civil y Comercial cuenta como partes comunes, entre otras:

• la estructura: columnas, vigas y muros maestros, también la de los balcones;
• los muros exteriores y los que separan tu unidad de las otras o de los espacios comunes;
• las cañerías de agua, gas y desagüe y los cables, hasta que entran a tu unidad;
• los techos, azoteas, terrazas y patios del edificio;
• los pasillos y lo que comunica las unidades entre sí y con la calle.

Remodelar un departamento con el consorcio

Si tu obra toca alguna de estas partes, ya no es solo tuya. Hace falta el acuerdo de la mayoría de los propietarios, con un informe técnico previo de un profesional. Hace falta el de todos si la obra cambia la estructura de manera sustancial o si beneficia solo a tu unidad; en ese caso, la obra y el cambio del reglamento los pagás vos.

Si la obra va por Permiso de Micro Obra y toca partes comunes, ese acuerdo se presenta con las firmas certificadas por un escribano.

Remodelación de PH en CABA: patio, terraza y reciclaje

Al remodelar un PH, la terraza que usa solo tu unidad sigue siendo parte común para el Código Civil y Comercial: que el reglamento te asigne su uso no te hace dueño exclusivo. Los patios solares también son comunes; si otro patio es tuyo, lo dice el reglamento.

Por eso, techar un patio común, cerrar la terraza o sumar una pieza arriba es obra sobre partes comunes, y si solo beneficia a tu unidad, pide el acuerdo de todos. Sumar metros cubiertos es, además, una ampliación, con su propio permiso: lo explica ampliación de casas en CABA.

En el reciclaje de un PH antiguo, cada propietario paga la conservación de su unidad, y las expensas, la reparación de lo común: con pocas unidades, hablalo con los vecinos antes de abrir.

Qué hace falta para comparar presupuestos

Lo primero es una lista de lo que querés cambiar, ambiente por ambiente: con la misma lista, los presupuestos se comparan.

¿Cuánto cuesta remodelar un departamento?

No hay un precio por metro que sirva para todos los departamentos; el costo lo mueven:

• los metros y el alcance: renovar terminaciones o rehacer instalaciones;
• el estado de lo que hay: caños y cables viejos suman trabajo que aparece recién al abrir;
• los materiales que elijas: pisos, cerámicos, mesada y aberturas;
• el edificio: el piso en que está, si hay ascensor para subir materiales y bajar escombro, y el volquete;
• quién coordina: un solo responsable, llave en mano, o cada oficio por separado.

Se cotiza por ítem, por metro cuadrado o con presupuesto cerrado. Pedí que diga siempre por escrito:

• qué incluye, ítem por ítem, y quién compra los materiales;
• hasta qué fecha vale el precio y si se ajusta;
• quién gestiona el Aviso o el permiso;
• quién protege el palier y el ascensor y quién saca el escombro;
• el cronograma de cada etapa.

Pedí presupuesto para remodelar tu departamento en CABA

Los pasos, de la primera visita a la entrega

1. Visita: el profesional mide y revisa las instalaciones; mostrale el reglamento.
2. Proyecto y presupuesto: plano, materiales y precio por ítem. Si la obra va por permiso, un profesional habilitado se hace cargo del proyecto y de la dirección de obra.
3. Trámite y consorcio: el Aviso o el permiso, y el acuerdo del consorcio si hace falta.
4. Obra: demolición, instalaciones y terminaciones, con pagos por avance contra trabajo hecho.
5. Entrega: recorrida final, pendientes, escombro retirado y limpieza.

Renovar un departamento antiguo

Al remodelar un departamento antiguo, la sorpresa está adentro de las paredes: caños viejos, cableado sin renovar, humedad. Pedí que el presupuesto diga cómo se cotiza lo que aparezca al abrir y que nada se haga sin tu aprobación. Si la falla está en la cañería común, antes de tu unidad, la reparación se paga con las expensas.

¿Se puede tirar una pared en un departamento?

Si la pared es un tabique que no sostiene nada, entra en el Aviso de Obra, con la condición que ya viste. Si es portante, es un cambio en la estructura: necesita Permiso de Obra (el de Micro Obra, si es un cambio parcial de hasta 50 m²) y el acuerdo del consorcio, porque la estructura es común. Si es portante o no lo dice un profesional, con los planos a la vista.

Horarios de obra y convivencia con los vecinos

En la Ciudad, las obras se hacen de lunes a viernes de 7 a 19 y los sábados de 8 a 13, según el reglamento técnico vigente del Código de Edificación. Si un trabajo exige salir de ese horario, el director de obra (el profesional a cargo) pide autorización a la Ciudad con al menos 72 horas de anticipación, y no puede hacerlo hasta que le respondan.

Además, el Código Civil y Comercial prohíbe molestar a los vecinos más allá de la normal tolerancia: los ruidos y las vibraciones de una obra tienen ese límite, según el lugar y aunque la obra tenga autorización de la Ciudad. Tu edificio puede tener su propio horario de obra y reglas para el ascensor: preguntalos en la administración.

Qué tener a mano para pedir presupuesto

• El reglamento del edificio: qué es tuyo y qué pasa por el consorcio.
• Tu lista, ambiente por ambiente: la misma para cada presupuesto.
• Si alquilás: la autorización del propietario.

Con una sola solicitud, tu pedido llega a hasta 3 profesionales de CABA, y habrá contacto en menos de 24 horas, incluidos fines de semana. Pedirlo por esta web no tiene costo.

Contá qué querés cambiar en tu departamento